Quando si percepisce un reddito da locazione, che si tratti di un affitto di immobili in Italia oppure all’estero, è fondamentale conoscere le regole fiscali per dichiarare correttamente questi redditi al fisco italiano e rispettare gli obblighi previsti dalla legge. La normativa distingue diverse modalità di tassazione e dichiara esplicitamente che tutti i canoni di locazione percepiti devono essere dichiarati integralmente nel periodo d’imposta di competenza, inclusi anche eventuali acconti, somme anticipate e, in specifici casi, persino importi non riscossi se non dovutamente comprovati.
Regimi di tassazione applicabili ai redditi da locazione
In Italia il reddito da affitto può essere tassato in due modalità:
- Regime ordinario IRPEF
- Cedolare secca
Nella tassazione ordinaria, questi redditi concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente e vengono tassati secondo gli scaglioni IRPEF. Di conseguenza, l’aliquota applicata cresce all’aumentare del reddito totale:
- 23% fino a 15.000 euro
- 27% da 15.001 fino a 28.000 euro
- 38% da 28.001 a 55.000 euro
- 41% da 55.001 a 75.000 euro
- 43% oltre 75.000 euro
Il reddito imponibile ai fini IRPEF si calcola confrontando due valori: la rendita catastale rivalutata del 5% e il 95% del canone annuo percepito, scegliendo sempre il maggiore delle due cifre come base imponibile. Tale meccanismo si applica esclusivamente nel regime ordinario, il quale trova applicazione automatica in assenza di specifica opzione per altri regimi fiscali.
Per quanto riguarda la cedolare secca, il locatore può optare per un’imposta sostitutiva con aliquota ridotta sul canone di locazione annuale:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% o aliquote ridotte per i contratti a canone concordato e specifiche casistiche
La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali nonché le imposte di bollo e registro sui contratti di locazione. Il pagamento della cedolare avviene tramite modello F24, generalmente in due rate quando l’importo supera una certa soglia (257,52 euro), ed è dichiarato nel quadro RB del Modello 730 o Redditi PF.
Obbligo di dichiarazione e modalità di compilazione
Tutti i proprietari di immobili concessi in locazione devono inserire i relativi redditi nella dichiarazione dei redditi annuale, sia con modello 730 che con Modello Redditi PF. In particolare:
- Nel quadro B del Modello 730 o quadro RB del Modello Redditi PF vanno inseriti i dati relativi alle locazioni di immobili situati in Italia.
- Il quadro RL è riservato agli immobili detenuti e locati all’estero: il reddito percepito all’estero viene tassato anche in Italia per effetto del principio della residenza fiscale globale, salvo accordi sulla doppia imposizione e possibili crediti di imposta per quanto già versato nell’altro Paese.
La mancata dichiarazione dei redditi di locazione integra una violazione fiscale e può portare a pesanti sanzioni. Non è consentito omettere redditi percepiti anche occasionalmente, oppure da sublocazione e da concessione in godimento a terzi.
Affitti di immobili all’estero: regole particolari
Se si possiede un immobile all’estero e lo si concede in affitto, il canone di locazione percepito va dichiarato in Italia, generalmente nel quadro RL come “Altri Redditi” e concorre alla formazione del reddito complessivo tassato con aliquote IRPEF dal 23% al 43%, seguendo le normali regole progressive del sistema fiscale italiano.
Qualora il reddito sia stato già tassato nel Paese estero, la normativa italiana consente di detrarre dall’imposta dovuta in Italia un credito d’imposta per le imposte pagate all’estero, evitando così la doppia imposizione, in coerenza con i trattati internazionali e le regole sulla doppia imposizione internazionale.
Alcuni punti importanti da considerare riguardo agli immobili esteri in locazione:
- Il regime della cedolare secca non può essere applicato agli immobili situati fuori dall’Italia.
- Se il reddito non è soggetto a imposte sui redditi nel Paese estero, solo l’85% dell’importo percepito concorre alla formazione del reddito imponibile italiano (esclusione del 15%).
- Non è ammessa detrazione di oneri o costi sostenuti, salvo specifica prova e in presenza di particolare normativa bilaterale.
Quali redditi da locazione devi dichiarare sempre?
Devi dichiarare:
- Tutti i canoni percepiti da locazioni di immobili (abitativi e commerciali), incluse le eventuali indennità di occupazione e le somme anticipate a titolo di cauzione o caparra, quando queste diventano disponibili al proprietario o vengono da questi trattenute in caso di inadempienza dell’inquilino.
- Sotto affitto (subaffitto) e altre forme equiparate: anche in questo caso il reddito va dichiarato dal titolare del contratto.
- Proventi da locazioni brevi, compresi affitti di durata inferiore ai 30 giorni e gestiti tramite piattaforme digitali, che devono essere anch’essi riportati in dichiarazione e soggetti agli stessi regimi di tassazione ordinaria o sostitutiva.
- Redditi di immobili all’estero concessi in locazione, come già illustrato, da dichiarare nel quadro RL del Modello Redditi e soggetti a regole proprie sulla tassazione e sui crediti d’imposta.
Non devono invece essere dichiarati gli importi non riscossi per causa documentata (ad esempio affitti non pagati a seguito di convalida di sfratto per morosità), salvo recupero in anni successivi.
Anche i redditi maturati, ma non ancora incassati, in caso di regime di competenza (tipico delle imprese), vanno inclusi nella dichiarazione, secondo quanto prevede la disciplina contabile e fiscale vigente.
Ulteriori oneri fiscali collegati agli affitti
Oltre ai redditi di locazione veri e propri, occorre ricordare che la stipula di un contratto di affitto comporta ulteriori obblighi fiscali: il pagamento dell’Imposta di registro e, salvo opzione per la cedolare secca, il pagamento dell’Imposta di bollo. Inoltre, le imposte aggiuntive regionali e comunali possono gravare sul reddito imponibile, a seconda della località dell’immobile e della residenza del contribuente.
In presenza di locazioni commerciali, l’attività può dar luogo anche al pagamento di IVA (se dovuta), contributi previdenziali in presenza di attività d’impresa (commercianti, agenti immobiliari) o in regime di microimpresa per la gestione immobiliare.
Da quanto sopra illustrato emerge che tutti i redditi derivanti da locazione immobiliare devono transitare necessariamente dalla dichiarazione dei redditi annuale, seguendo la normativa specifica in funzione della natura dell’immobile, del luogo in cui si trova, della sua destinazione e del regime fiscale scelto. La corretta dichiarazione garantisce trasparenza e legalità in una materia fortemente attenzionata dall’Amministrazione finanziaria italiana.
