Un contratto di affitto stipulato con il regime della cedolare secca offre non solo una tassazione più semplice, ma incide anche in maniera specifica su quali spese spettano al proprietario e quali all’inquilino secondo la legge italiana. Le regole cambiano infatti rispetto alla locazione tradizionale, con importanti risvolti sia fiscali sia amministrativi.
Imposte e tasse: cosa paga il proprietario e cosa esclude la cedolare secca
Scegliere la cedolare secca significa adottare una modalità fiscale opzionale che permette di tassare il reddito da locazione con un’aliquota fissa (21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato dove applicabile), sostituendo l’IRPEF, le addizionali comunali e regionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione. Di conseguenza:
- Il proprietario (locatore) paga la cedolare secca sulla quota annua di canone di locazione incassato. Questa imposta si versa con modello F24 nei tempi fissati dall’Agenzia delle Entrate.
- Non è dovuta l’imposta di registro sulla registrazione, le proroghe e le eventuali risoluzioni anticipate del contratto (normalmente pari al 2% del canone annuo nei contratti tradizionali).
- Non si paga l’imposta di bollo sui contratti e sulle relative copie, risparmiando 16 euro ogni 4 facciate per ciascun contratto.
L’inquilino non si fa carico di queste imposte: la normativa prevede che siano totalmente a carico del locatore che opta per la cedolare secca. In definitiva, il locatore, scegliendo la cedolare secca, si accolla integralmente l’onere fiscale relativo al contratto di affitto, mentre l’inquilino è sollevato da qualsiasi imposta collegata alla registrazione e ai rinnovi.
L’IMU e le altre imposte: obblighi che restano per il proprietario
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la tassazione immobiliare: la IMU (Imposta Municipale Unica). La cedolare secca non elimina, né riduce l’obbligo di versare l’IMU sugli immobili locati: per legge, il proprietario continua a essere soggetto all’imposta municipale, a meno che non ricorrano esenzioni specifiche previste per la prima casa o categorie particolari.
L’imposta municipale va quindi pagata:
- dal proprietario, indipendentemente dal regime fiscale adottato sull’affitto;
- con le stesse scadenze e modalità previste per tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale, secondo la disciplina comunale.
Oltre all’IMU, restano ferme eventuali spese condominiali ordinarie e straordinarie, che continuano a essere ripartite fra proprietario e inquilino secondo gli articoli del codice civile e la normativa vigente.
Spese amministrative: cosa rimane e cosa cambia
La cedolare secca incide solo sulle imposte relative al contratto di locazione e sulle tasse di proprietà; non modifica invece il riparto delle principali spese amministrative legate all’immobile o al rapporto locatore-inquilino. Rimangono quindi valide le regole tradizionali per:
- spese ordinarie: spettano di norma all’inquilino e includono la manutenzione ordinaria, i consumi e i servizi condominiali;
- spese straordinarie: sono a carico del proprietario e comprendono gli interventi strutturali e di manutenzione straordinaria sull’immobile.
Non rientrano nel regime agevolato della cedolare secca:
- l’eventuale compenso dell’amministratore di condominio;
- le utenze domestiche (luce, gas, acqua): di solito pagate dall’inquilino, salvo diversa pattuizione contrattuale;
- le spese di manutenzione ordinaria: sempre a carico dell’inquilino;
- le tasse sui rifiuti (TARI): di regola spettano a chi occupa l’immobile, quindi l’inquilino, a meno che il contratto non disponga diversamente.
Sanzioni, adempimenti e novità recenti
La gestione della cedolare secca richiede scrupolosità nel rispetto delle scadenze e dei requisiti fiscali. Sono previste sanzioni pecuniarie rilevanti in caso di:
- omessa dichiarazione dei canoni di locazione: 120% delle imposte dovute, minimo 250 euro;
- dichiarazione infedele: 140% dell’imposta dovuta, minimo 150 euro;
- omessa registrazione del contratto: sanzione del 120%, ridotta al 45% se il ritardo non supera i 30 giorni.
La legge impone che l’opzione per la cedolare secca venga comunicata all’Agenzia delle Entrate all’atto della registrazione del contratto o, nelle annualità successive, all’atto della proroga. Il pagamento deve essere eseguito rispettando le scadenze previste dal calendario fiscale, generalmente con due rate tramite modello F24.
Attenzione alle comunicazioni e ai rinnovi
Qualora il locatore volesse interrompere o modificare l’opzione per la cedolare secca, deve darne conferma esplicita entro i termini stabiliti, pena sanzioni amministrative. Non è previsto alcun costo aggiuntivo per l’attivazione o la disattivazione dell’opzione alla scadenza pattuita.
È fondamentale ricordare che la cedolare secca:
- non si applica agli affitti di immobili commerciali (vedi voce su Wikipedia);
- interessa solo le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo non strumentale.
In conclusione, se sei un locatore e opti per la cedolare secca:
- devi pagare la relativa imposta sostitutiva (21% o 10% a seconda dei casi);
- non paghi imposta di registro e bollo sul contratto rigido;
- continui a pagare l’IMU e le spese straordinarie di proprietà;
- sei responsabile di eventuali sanzioni per dichiarazioni scorrette o registrazioni omesse.
L’inquilino, dal canto suo, è quindi esonerato sia dai costi di imposta di registro e bollo sia da eventuali futuri aumenti del canone durante la durata del contratto, se non diversamente concordato nella forma legale.
