Il contratto di affitto a canone concordato rappresenta una delle soluzioni abitative più utilizzate in Italia per il mercato delle locazioni residenziali, grazie al suo equilibrio tra il bisogno di abitazioni accessibili per gli inquilini e le agevolazioni fiscali vantaggiose per i proprietari. Questa formula contrattuale è frutto di specifici accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini, al fine di stabilire canoni di locazione calmierati e condizioni regolamentate, distinguendosi nettamente dal classico contratto a canone libero.
Significato e funzionamento del canone concordato
Il canone concordato è un tipo di contratto di locazione residenziale in cui il valore del canone d’affitto viene determinato secondo criteri fissati dagli accordi territoriali tra associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi, stilati a livello comunale o locale, fissano precise fasce di prezzo entro cui deve essere definito il canone, basandosi su parametri quali:
- Zona in cui sorge l’immobile
- Superficie e caratteristiche dell’appartamento
- Stato manutentivo e pertinenze (box, cantine, giardini, ecc.)
Il canone concordato è quindi inferiore rispetto ai valori medi di mercato e offre agli inquilini la possibilità di accedere a un alloggio dignitoso a prezzi ragionevoli, mentre ai proprietari garantisce maggiore stabilità contrattuale e vantaggi fiscali rilevanti. Contrariamente ai contratti a canone libero, in cui il proprietario può fissare liberamente il valore dell’affitto, la stipula di un contratto a canone concordato obbliga il locatore a rispettare i limiti previsti dall’accordo della zona di riferimento.
La locazione a canone concordato può essere declinata in:
- Contratto a durata standard (3+2 anni): durata minima di 3 anni, con rinnovo automatico di 2 anni
- Contratti transitori (da 1 a 18 mesi)
- Contratti dedicati a studenti universitari (da 6 a 36 mesi)
Vantaggi fiscali e amministrativi per il proprietario
Optare per l’affitto a canone concordato comporta per il proprietario sostanziali benefici fiscali rispetto al regime ordinario:
- Aliquota cedolare secca ridotta al 10%: Il proprietario può scegliere la tassazione sostitutiva, pagando una cedolare secca agevolata rispetto al 21% dei contratti a canone libero, sostituendo così IRPEF e relative addizionali .
- Riduzione dell’IMU: Molti Comuni prevedono una riduzione della base imponibile IMU sui fabbricati locati con canone concordato, tipicamente del 25%.
- Abbattimento imponibile IRPEF: Se si mantiene il regime ordinario, la base imponibile per il calcolo delle imposte sul reddito viene ridotta del 30%.
- Minori spese e burocrazia semplificata per l’attestazione del contratto, grazie alle recenti semplificazioni normative.
- Stabilità contrattuale: La durata minima garantita dal 3+2 anni offre maggiore sostenibilità economica e riduzione del rischio di sfitto.
È significativa anche la riduzione del rischio di sfratti motivati da morosità, dato che gli inquilini sono più incentivati a rispettare il regolare pagamento di un canone calmierato. Inoltre, la stipula di questi contratti permette al proprietario di contribuire a una politica abitativa sociale, favorendo fasce di popolazione che altrimenti avrebbero difficoltà di accesso all’alloggio.
Come si calcola il canone concordato
La determinazione del canone concordato non è arbitraria e differisce da Comune a Comune, in funzione dei parametri fissati dagli accordi territoriali. Gli elementi principali da considerare sono:
- La zona urbanistica (centrale, semicentrale, periferica, ecc.), ciascuna con diversi limiti minimi e massimi al metro quadrato.
- La superficie utile dell’alloggio e la presenza di pertinenze.
- Il livello di manutenzione e le dotazioni energetiche e tecnologiche.
- La durata del contratto e la presenza di arredi.
Attestazione del canone
Il valore ottenuto deve essere attestato dalle associazioni firmatarie degli accordi territoriali, tramite una certificazione rilasciata dalle stesse. L’attestazione è obbligatoria sia nei contratti “assistiti” (con la compilazione e approvazione contestuale di una delle associazioni) sia in quelli “non assistiti”, nei quali la certificazione diventa elemento essenziale per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Fasi del calcolo
Il calcolo del canone concordato si articola tipicamente in queste fasi:
- Identificazione della zona di appartenenza dell’immobile, in base alle tabelle degli accordi territoriali.
- Determinazione della superficie utile e delle pertinenze.
- Verifica della fascia di canone minima e massima applicabile (valore €/mq stabilito per la zona).
- Applicazione di eventuali coefficienti correttivi (per stato di manutenzione, presenza di ascensore o altri elementi migliorativi o peggiorativi).
- Moltiplicazione del valore €/mq per i metri quadrati calcolati, tenendo conto delle eventuali variazioni previste dagli accordi.
Il valore risultante rappresenta il range in cui il canone può essere legittimamente fissato. L’accordo tra le parti deve restare entro questi limiti. In alcuni casi, la certificazione delle associazioni deve accompagnare la documentazione contrattuale, a pena di decadenza delle agevolazioni.
Il proprietario non può liberamente fissare il canone, ma deve dimostrare, tramite documentazione, che il canone applicato risponde ai valori dell’accordo locale.
Durata, rinnovi e ulteriori peculiarità
Il contratto concordato ha una durata tipica di 3 anni con rinnovo automatico di 2 anni, in assenza di disdetta motivata. È possibile stabilire una durata diversa per i contratti transitori o quelli dedicati agli studenti universitari, secondo quanto previsto dagli accordi. Alla scadenza, il contratto può essere nuovamente rinnovato, spesso con rivalutazione del canone secondo le modalità definite negli stessi accordi territoriali o in base all’indice ISTAT per i contratti che lo prevedono.
All’interno dei limiti fissati dagli accordi, le parti possono liberamente concordare altri elementi, come la ripartizione delle spese accessorie e la disciplina relativa alla sublocazione. In caso di controversie, le associazioni firmatarie svolgono spesso un ruolo di mediazione.
Essere a conoscenza di tutte le peculiarità e i vantaggi dell’affitto a canone concordato è ormai indispensabile per chiunque voglia mettere a reddito un immobile residenziale, sfruttando pienamente le opportunità fiscali e sociali offerte da questa particolare formula contrattuale. Le normative sulla locazione rappresentano, inoltre, una tutela fondamentale per proprietari e inquilini, contribuendo alla mobilità abitativa e alla sostenibilità del mercato degli affitti.
